LEITARTIKEL


Folgen der Corona-Krise – was auf Immobilienfonds jetzt zukommt

Das ganze Ausmaß, in dem sich die derzeitige Krise auf die Wirtschaft und die einzelnen Sektoren auswirkt, ist noch unklar, auch wenn sich erste Tendenzen erkennen lassen. Das gilt ebenfalls für den Immobilienmarkt, dessen einzelne Segmente sowie für Immobilienfonds. Allerdings lassen sich aus einer Vorher- und Nachher-Perspektive auf die Corona-Krise mögliche Auswirkungen auf Immobilienfonds erkennen.

Immobilienfonds stehen weiterhin hoch im Kurs

Immobilienfonds erfreuten sich in den vergangenen Jahren wachsender Beliebtheit. Eine der Hauptursachen dafür waren die niedrigen Zinsen. Deshalb, und weil sich die Konjunkturaussichten zuletzt eingetrübt hatten, galten Immobilien als sichere Anlageklasse. Entsprechend hoch waren die Investitionsvolumina. Bei Wirtschaftsimmobilien (u. a. Büro, Logistik, Hotel) erreichte das Transaktionsvolumen im Jahr 2019 mit 72,6 Milliarden Euro einen neuen Rekordwert. Lediglich im Einzelhandelsbereich waren Schwächen auszumachen: Er litt, mit Ausnahme des Nahrungsmittelsegments, unter dem verstärkten Trend zum Online-Handel, weshalb sich dort das Transaktionsvolumen zuletzt das zweite Jahr in Folge verringerte. Dagegen stand der Wohnsektor bei Investoren hoch im Kurs, was einen Kaufpreisanstieg von zuletzt 9,5 Prozent zur Folge hatte.

Insgesamt lässt sich über fast alle Nutzungsklassen hinweg deshalb feststellen, dass sich die einzelnen Immobiliensegmente vor der Corona-Krise einer anhaltend hohen und wachsenden Nachfrage gegenübersahen. Doch wie sich schon in der Finanzkrise zeigte, bleiben auch Immobilien von Krisen nicht unberührt. So hat sich nach einer Umfrage von Savills das Transaktionsvolumen bei Wohn- und Gewerbeinvestments im April im Vergleich zum Vorjahr von 5,1 Mrd. Euro auf 2,3 Mrd. Euro mehr als halbiert. Ferner hat die Ratingagentur Scope ihre Bewertung für 15 offene Immobilienfonds, die zusammen rund 100 Milliarden Euro verwalten, aktualisiert. Zwölf Fonds wurden in Ihrer Benotung herabgestuft.

Wie beeinflusst Corona die künftige Miet- und Preisentwicklung?

Die wichtigste Ursache für diese Entwicklungen: die derzeitige Unsicherheit über die künftige Miet- und Preisentwicklung. Aktuellen Schätzungen zufolge sind je nach Immobiliensegment Preiskorrekturen von bis zu 20 Prozent denkbar. Es stellt sich also die Frage, wie viel Sicherheit Immobilienfonds nun bieten? So hatte die hohe Nachfrage für die Zeit vor Corona zu deutlich steigenden Kaufpreisen geführt. Doch weil die Mieten bei Neuverträgen nicht im gleichen Maße wie die Immobilienpreise nach oben gingen, könnte der eine oder andere Objektwert unter Umständen inzwischen zu hoch angesetzt sein.

Dazu kommt, dass der Immobilienmarkt zwar auch dieses Mal im Vergleich zu den volatileren Märkten zeitlich nachgelagert reagierte. Anders als in der Vergangenheit war der Abstand aber geringer. Am deutlichsten zeigte sich das im Hotel-Bereich. So führte der Lockdown schnell zu einem massiven Einbruch bei den Hotelübernachtungen. Das wiederum hatte Mietausfälle zur Folge. Nun drohen Insolvenzen der Pächter und womöglich eine Konsolidierung des Marktes, die auch Auswirkungen auf Hotel-Investoren haben wird.

Immobilienfonds sehen sich deshalb bereits immer zahlreicheren Anfragen von Mietstundungen oder -verhandlungen gegenüber. Das könnte zu Umsatzeinbußen für Immobilien-AIF führen. Wie stark sich die Corona-Pandemie letztlich auf den Hotelmarkt und somit die Performance der sie haltenden Fonds auswirken wird, hängt von der Dauer des Lockdowns ab. Jedoch sind die Übernachtungszahlen in den vergangenen zehn Jahren stetig gestiegen. Langfristig ist deshalb mit einer Rückkehr zu diesem positiven Trend und einer Erholung des Hotelsektors zu rechnen.

Das könnte im Einzelhandel, soweit es den Nicht-Lebensmittelbereich betrifft, anders aussehen. Auch dort sind Ausfälle von Mietzahlungen festzustellen. Wie erläutert, hatte es dieses Segment, das unter einem veränderten Konsumverhalten leidet, auch vor der Krise schon nicht leicht. Jetzt ist denkbar, dass sich dieser strukturelle Wandel durch die Corona-Pandemie beschleunigt. Das könnte eine steigende Zahl von Insolvenzen und Ladenschließungen bedeuten. Die Folge wären erhöhte Leerstände und möglicherweise eine deutliche Korrektur bei den Mieten und Preisen. Die Auswirkungen auf Immobilienfonds könnten hier deshalb womöglich nicht nur temporär sein.

Optimistischer Ausblick für Logistik- und Wohnimmobilien

Positiver stellt sich die Lage bei Büro-, Logistik- und Wohnimmobilien dar. Trotz der spürbaren Auswirkungen und den ungewissen Aussichten für die nahe Zukunft sollten sich diese aller Voraussicht nach relativ schnell erholen – und entsprechend sollten Immobilienfonds durch diese Segmente auch nicht allzu stark beeinträchtigt werden. Gerade für die Bereiche Logistik und Wohnen sind die langfristigen Prognosen eher positiv. Wegen des zunehmenden Trends zum Online-Handel und der sich abzeichnenden Tendenz zur Regionalisierung von Lieferketten, eine Folge der De-Globalisierung, dürfte die Nachfrage nach Logistikobjekten sogar eher zunehmen.

Zugleich ist die Mietnachfrage bei Wohnimmobilien vielerorts stabil. Auch wenn die Renditen niedrig sind, könnte hier ein wachsendes Interesse sicherheitsorientierter Anleger zu weiter steigenden Preisen führen. Etwas gemischter fällt das Bild bei Büroimmobilien aus. Aufgrund der durch den Lockdown erzwungenen Umstellung auf Heimarbeit ist im Bürosektor ein gewisser Rückgang bei der Flächennachfrage zu erwarten – Stichwort Desk Sharing. Dem entgegen steht derzeit zwar die geringe Leerstandsquote, weshalb es vorerst nicht zu starken Preiskorrekturen kommen dürfte. Doch dürfte dieser Leerstands-Puffer aufgrund hoher Fertigungszahlen bei Büroimmobilien im kommenden Jahr aufgezehrt werden. Langfristig könnte sich das Bild deshalb eintrüben.

Fazit

Die Auswirkung der Krise auf die Gesamtwirtschaft wird für den Immobiliensektor entscheidend sein. Kommt es zu einem schweren Konjunktureinbruch, der Unternehmen und Konsumenten gleichermaßen trifft, dann wird dies nicht ohne Folgen für die Immobilienmärkte bleiben. Dennoch gilt diese Anlageklasse als sicherer Hafen. Denn als Sachwerte bieten Immobilien gerade in Krisenzeiten ein höheres Maß an Stabilität als viele andere Anlageklassen. Daran ändert auch die Herabstufung einzelner Immobilienfonds nichts, wonach sich die Benotung im Vergleich zu anderen Assets weiterhin auf einem hohen Niveau befindet. Immobilienfonds sollten aus dieser Krise deshalb gestärkt hervorgehen.

Robert Guzialowski

Head of Relationship Management Real Assets Deutschland

Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG

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