KOLUMNE


Die Grunderwerbsteuerreform in Deutschland und ihre Auswirkungen auf Share Deals

Die geplante Grunderwerbsteuerreform in Deutschland könnte einen erheblichen Einfluss auf die Strategien von Immobilienspezialfonds haben. Diese sind vor allem für institutionelle Anleger von großem Interesse, weil ihre Investments, vor allem in Bürogebäude, Hotels und andere gewerbliche Immobilien, als preisstabil gelten und darüber hinaus wegen der Erträge aus Mieteinnahmen und dem Wertzuwachs während der Haltedauer vor allem in Zeiten der Niedrigzinsen sehr attraktiv sind. Hierfür nehmen institutionelle Anleger auch gern eine längere Kapitalbindung und eine höhere Illiquidität in Kauf.

Zu den anfallenden Nebenkosten bei der Anschaffung einer in Deutschland belegenen Immobilie gehört unter anderem auch die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den sog. Verkehrssteuern und knüpft systematisch am Erwerb eines Grundstücks oder eines Grundstücksanteils an. Im Jahr 2019 lag die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des vereinbarten Gegenwertes.

Sowohl beim Aufsatz als auch bei den Exit-Strategien von Immobiliengeschäften lassen sich diese Nebenkosten optimieren. Mit der geplanten Grunderwerbsteuerreform, die nun auf das erste Halbjahr 2020 verschoben wurde, soll vor allem die Ausweitung der Grunderwerbsteuer auf sog. Share Deals erreicht werden.


Bei einem Share Deal wird nicht die Immobilie, sondern es werden die Anteile an der Objektgesellschaft veräußert, die ihrerseits die Immobilie hält. Unter Einhaltung bestimmter Voraussetzungen findet steuerlich kein Rechtsträgerwechsel statt, so dass bisher keine Grunderwerbsteuer anfiel.


Diese Gestaltungsmöglichkeit soll mit der Neuregelung an Attraktivität verlieren. So soll zukünftig Grunderwerbsteuer anfallen, wenn innerhalb von 10 bzw. 15 Jahren (vorher 5 Jahre) unmittelbar oder mittelbar 90 Prozent (vorher 95 Prozent) der Anteile an der Objektgesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. Dies soll zukünftig nicht nur für Personengesellschaften, sondern auch für Kapitalgesellschaften gelten.


Von der Neuregelung bisher nicht umfasst ist der sog. Unit Deal. Hierunter versteht man die Veräußerung von Anteilen an Immobilienspezialfonds, die nach dem Treuhandmodell errichtet wurden. Nach der deutschen Betrachtungsweise ändert sich beim Anteilsscheingeschäft von offenen Immobilienfonds in Form eines nicht rechtsfähigen Sondervermögens, die eine Immobilie halten, der zivilrechtliche Eigentümer der Immobilie nicht. Denn nach der sog. Treuhandlösung werden Vermögensgegenstände eines nicht rechtsfähigen Sondervermögens der Kapitalverwaltungsgesellschaft zugeordnet.


Ob diese Betrachtung auch für luxemburgische Immobilienspezialfonds gilt, ist ungewiss. Es könnte dahingehend ein Qualifikationskonflikt bestehen, als in Luxemburg das Sondervermögen als Gesamthandsvermögen behandelt wird.


Der Referentenentwurf zur Grunderwerbsteuerreform wurde vielfach diskutiert und soll nunmehr nachgebessert werden. Es ist durchaus denkbar, dass dabei auch die Systematik der Besteuerung noch einmal überarbeitet werden könnte. Bestehende Strukturen und Strategien sollten dann nochmals geprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Dr. Suzanne Wagner

Legal Counsel


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