FACHBEITRAG


Stabil, flexibel und innovativ – der Luxemburger Markt für Immobilienfonds

von Christoph Kraiker

Luxemburg ist der bevorzugte Standort für Immobilienvehikel. Das hat gute Gründe. Neben einem stabilen Umfeld bietet das Land die Möglichkeit, individuell maßgeschneiderte Lösungen für alle Arten von Investoren anzubieten.

Das Großherzogtum Luxemburg dient den bedeutendsten Vermögensverwaltern als zentraler Knotenpunkt für ihr internationales Fondsangebot. Die dort ansässigen Fonds verwalten insgesamt ein Vermögen von rund 4,7 Billionen Euro und sie werden in über 70 Ländern weltweit vertrieben. Das Land ist damit der größte Fondsstandort in Europa und der zweitgrößte der Welt.

Gründe für diese Entwicklung gibt es mehrere. Neben einer ausgeprägten internationalen Expertise zählen dazu die politische, ökonomische und steuerliche Stabilität, die Sicherheit und damit ein hohes Maß an Planbarkeit für Finanzmarktakteure. Ein Ausgangspunkt dafür war aber auch, dass Luxemburg als ‚First Mover‘ die europäische Fondsrichtlinie für Manager von alternativen Investmentfonds (AIFM-Richtlinie) in nationales Recht umgesetzt hat. Damit spielte das Land eine zentrale Rolle bei der Öffnung der Märkte für den internationalen Fondsvertrieb. Gleichzeitig ist dies Ausdruck der hohen Innovationskraft Luxemburgs als Fondsstandort. Heute bietet das Großherzogtum ein umfangreiches Instrumentarium an Anlageformen, die maßgeschneiderte Lösungen für jeden Kunden ermöglichen. So können Fonds als OGAW, SIF, SICAV, OGA oder seit 2016 als RAIF konzipiert werden. Luxemburg: Knotenpunkt für die Auflage Alternativer Investments

Dabei sticht die Attraktivität Luxemburgs im Bereich der Alternativen Investments und speziell im Immobilienbereich hervor. Insgesamt haben dort aktuell mehr als 320 Immobilienfonds ihren Sitz und sie verwalten ein Vermögen von rund 90 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Im Jahr 2015 waren es noch knapp 40 Mrd. Euro. Diese Zahlen verdeutlichen, dass sich das Land zunehmend zum bevorzugten Standort für die Auflage von Immobilienfonds entwickelt.

Angesichts der Vielzahl an Ausgestaltungsmöglichkeiten werden sich institutionelle Investoren aber die Frage stellen, welche Anlageform jeweils am besten passt. Grundsätzlich können Immobilienfonds in Luxemburg als Spezialfonds (SIF) oder als Reservierter Alternativer Investmentfonds (RAIF, Reserved Alternative Investment Fund) sowie in verschiedenen Rechtsformen aufgelegt werden: Als Gesellschaftsform und somit als eigene juristische Person im Rahmen einer SICAV (Société d´investissement à Capital Variable), also einer Investmentaktiengesellschaft mit veränderlichem Kapital, oder als SICAF (Sociétés d'investissement à Capital Fixe) mit festem Kapital. Alternativ besteht die Möglichkeit der Auflage als Vertragsform FCP (Fonds Commun de Placement), was mit dem deutschen Sondervermögen vergleichbar ist. Siegeszug der RAIFs

Derzeit liegt der Fokus auf RAIFs. Schon 2017, im Jahr nach ihrer Einführung, überschritt die Zulassung von RAIFs die von Spezialfonds um das Dreifache. Und dieser Trend hat sich danach noch verstärkt. Diese Fondsstruktur, die sich grundsätzlich für jede Assetklasse eignet, ist deshalb so attraktiv, weil sie zwar als alternativer Investmentfonds qualifiziert ist, aber nicht selbst durch die Luxemburger Aufsichtsbehörde CSSF überwacht wird. Stattdessen müssen die Vehikel dafür einen autorisierten externen Alternative Investment Fund Manager (AIFM) beauftragen, weshalb sie ohne vorherige Genehmigung der CSSF in Luxemburg und damit deutlich schneller lanciert werden können als Spezialfonds. Zugleich genießen RAIFs durch die AIFM-Regulierung einen hervorragenden Ruf und sie profitieren von der Möglichkeit des europäischen Passes, mit dem diese europaweit an professionelle Investoren vertrieben werden können.

Bevor ein RAIF in Luxemburg aufgelegt werden kann, muss der Initiator jedoch eine Verwahrstelle, eine Zentralverwaltung und einen AIFM ermächtigen. Neben zahlreichen weiteren regulatorischen Anforderungen obliegt es der Verwahrstelle, die Vermögensgegenstände in einem Vehikel laufend zu überwachen oder ein Bestandsverzeichnis zu führen. Die Aufgaben der Zentralverwaltung lassen sich in die vier Bereiche Corporate Services, Substanzstellung, Buchhaltung sowie die Register- und Transferstelle unterteilen. Das umfasst insgesamt Aufgaben wie die Gesellschaftsgründung, die Koordination und Dokumentation von Generalversammlungen sowie die Kommunikation mit den Behörden. Dazu kommen die Finanzbuchhaltung oder das Legal Reporting an die Aufsichtsbehörde und die Zentralbank.

Die Aufgaben des AIFM beinhalten das Portfolio- und Risikomanagement, die Bewertung der Assets und gegebenenfalls die Unterstützung des Vertriebs. Das Risikomanagement durch den AIFM muss gewährleisten, dass Risiken des AIFs identifiziert, gesteuert und überwacht werden können. Alternativ kann das Portfolio- oder wahlweise auch das Risikomanagement auf einen Portfolio- bzw. Risikomanager übertragen werden. Steuerrechtliche Sicht nicht vernachlässigen

Für einen Fondsinitiator ist schließlich wichtig, in welchem Umfang er Kontrolle über die Fondsstruktur benötigt. Bei der einfachen Luxemburger Aktiengesellschaft (SA) bestimmt die Generalversammlung der Aktionäre als wichtigstes Gremium über die Geschicke des Fonds. Der Nachteil: Wenn innerhalb des AIF ein Großaktionär die Stimmmehrheit hat, kann der Initiator im schlimmsten Fall die Kontrolle über den Fonds verlieren. Ist der Initiator selbst der einzige Investor, was oft bei Versicherungen und Pensionskassen der Fall ist, kann dies die bevorzugte Strukturierungsvariante sein. Eine Alternative ist die Auflage einer Struktur mit einem General und Limited Partner. Diese mit der deutschen GmbH & Co KG oder GmbH & Co KGAA vergleichbare Form, gewährt dem General Partner weitreichende Veto- und Kontrollrechte innerhalb der Fondsstruktur.

Relevanz kann zudem die steuerrechtliche Sicht haben. Hier können Fondsinitiatoren in Luxemburg sowohl beim RAIF als auch beim SIF zwischen zwei Varianten wählen. AIFs, die in der Rechtsform einer Personengesellschaft, zum Beispiel SCS (Société en Commandite Simple) oder SCSp (Société en Commandite Spéciale), aufgelegt werden, gelten als steuerlich transparent. Investoren werden dabei so versteuert, als wären Sie direkt in das Zielinvestment investiert. Ist hier eine Immobilie gewerblich, dann sind auch die Fondserträge gewerblich geprägt. Allerdings besteht die Möglichkeit, im Rahmen der Strukturierung eine „gewerbliche Entprägung“ durchzuführen.

Die zweite Variante sind AIFs in der Rechtsform der Luxemburger Kapitalgesellschaften, also SCA (Société en Commandite par Actions) oder SA (Société Anonyme). Sie gelten aus steuerlicher Sicht allerdings als „intransparent“ und können als sogenannte „Blocker“-Gesellschaft aufgelegt werden. Fazit

Der Immobilienfondsmarkt Luxemburg bietet Investoren ein hohes Maß an Flexibilität und eine Vielfalt an Gestaltungsmöglichkeiten, wobei insbesondere die RAIF-Variante auf dem Vormarsch ist. Welche Rechtsform und welche steuerrechtliche Variante sich m Einzelfall am besten eignet, hängt von den individuellen Anforderungen des Anlegers ab.

Christoph Kraiker

Head of Relationship Management Real Assets

Hauck & Aufhäuser

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